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房贷计算机
输入贷款金额、年限、利率与宽限期，立即试算每月还款金额与总利息。支持本息平均与本金平均两种还款方式比较。
试算条件
房贷试算
还款方式
试算结果
每月固定还款
NT$37,464
利息总额
NT$3,487,047
总支出
NT$13,487,047
房贷计算公式
本息平均摊还公式
每月还款 = L × (r × (1 + r)n) ÷ ((1 + r)n − 1)
L：贷款金额r：月利率（年利率 ÷ 12）n：总还款月数
本金平均摊还公式
- 每月本金固定 = L ÷ n
- 每月利息 = 剩余本金 × r
- 每月还款 = 每月本金 + 每月利息（每月递减）
宽限期
宽限期内仅缴利息（L × r），本金不动。宽限期结束后，剩余月数摊还全额本金。
实例：1,000 万房贷 30 年（利率 2.1%）
| 方式 | 月付金 | 总利息 | 总支出 |
|---|---|---|---|
| 本息平均、无宽限 | 约 37,400 | 约 346 万 | 约 1,346 万 |
| 本息平均、宽限 3 年 | 宽限：17,500 之后：40,500 | 约 374 万 | 约 1,374 万 |
| 本金平均、无宽限 | 首期 45,300 末期 27,800 | 约 316 万 | 约 1,316 万 |
5 个房贷决策关键
- 别只看首年利率：银行常用首年低利吸引人，第 2 年起的利率才是长期负担。
- 注意加码幅度：房贷利率 = 指针利率 + 加码，加码是银行对你的信用评分。
- 宽限期看现金流：短期周转用，避免拖累长期还款。
- 提前还款违约金：通常前 2-3 年提前还会收 0.5-1%。
- 对保前再议价：带其他银行核贷条件去谈，常可再降 0.05-0.15%。
房贷 vs 投资的拉锯
「有闲钱该提前还房贷还是投资？」答案取决于房贷利率与预期投资报酬：
- 房贷利率 < 2.5%、预期投资报酬 7%：倾向投资
- 房贷利率 2.5-3%：分散处理（部分还款 + 部分投资）
- 房贷利率 > 3%：倾向先还款（同时降低心理压力）
延伸阅读
常见问题 FAQ
本息平均与本金平均哪个比较划算？expand_more
本金平均的总利息较少，但前期月付金较高。本息平均的月付金固定、现金流稳定，但总利息略高。一般首购族建议本息平均，现金流压力较小。
宽限期应该用吗？expand_more
如果短期内现金流紧（装潢、新婚、新生儿），宽限期能舒缓压力；但宽限期到期后本金压力会骤升。长期持有自住者通常不建议用满。
年利率该填多少？expand_more
2026 年 4 月一般首购房贷利率约 2.06%-2.30%，青安贷款首年 1.775%、第 4 年起 2.075%。实际以各银行核贷条件为准。
计算结果有包含其他费用吗？expand_more
本工具仅试算本息与利息部分，不含开办费、鉴价费、代书费、火险、地震险等。实际首期支出请另外加上约 3-6 万元行政成本。